Ипотека, не в браке, по 1/2, созаемщик выходит из сделки.

398₽ VIP

Здравствуйте, уважаемый Иван!

Только банк решает соглашаться или нет на вырос девушки из ипотеки. Повлиять на решение банка невозможно. Банк модет требовать другого срзаемдикп. Это его рраво. Согласно ст 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Выход: заключите с девушкой предварительный договор купли-продажи её доли. Про пишите в договоре, что вы оплачиваете кредит в полном объеме, а девушка после погашения ипотеки передает вам право собственности на долю.

Здравствуйте Иван!

В рассматриваемом случае в целом даже если банк даст разрешение на дарение (ст.572 ГК РФ) части квартиры одним супругом другому, это не решит проблему. Избавиться от обязательств можно лишь продав квартиру и досрочно погасив долг – и то, если банк согласится потерять проценты.

На практике сложилось непреложное правило: при оформлении ипотеки одним супругом, второй непременно становится созаемщиком. Таким образом банки страхуются от потери половины залога в случае развода (ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Самым резонным вариантом является переоформление ипотеки на одного из супругов – первый в этом случае получает квартиру целиком и обязательства по выплате кредита, а второй – возмещение средств, потраченных им погашение долга до развода.

После переоформления и выплаты компенсации второй супруг теряет право претендовать на долю квартиры.

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Здравствуйте Иван

Девушки выйти из сделки можно только, оформив соглашение между вами о передачи вам ее 1/2 доли ипотечного имущества по дкп , с согласия банка нотариально заверенного . Но саму сделку по оформлению и регистрации перехода право собственности на 1/2 долю вы и девушка сможете совершить после погашения ипотеки , после снятия обременения в россреестре

Имущество оформленное в ипотеку находится в обременении и залогодержателем является банк согласно Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости).

Какие либо изменения в кредитный договор можно внести с согласия банка .

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Здравствуйте, Иван.

Оформить долю девушки на Вас можно любыми законно установленными способами (дарением, куплей-продажей и т.д.). Но это возможно только после полного погашения кредита.

Пояснения:

В Вашем случае квартира является предметом залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 335 ГК РФ залогодателем являетесь Вы, а залогодержателем квартиры является банк.

Сделки с заложенным имуществом (в т.ч. с долей в заложенной квартире) возможны только с согласия залогодержателя, т.е. банка. Вы вправе пользоваться предметом залога (квартирой) в силу закона, а право распоряжения квартирой (или долей в ней) ограничено из-за обременения квартиры залогом.

Согласно ст. 346 ГК РФ:

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как видите, закон устанавливает обязательное согласие залогодержателя в случае сделок с заложенным имуществом.

Варианты решения вопроса, чтобы Вам распорядиться квартирой или долей в ней:

1.) Вывести квартиру из-под обременения (залога), а для этого погасить полностью кредит для снятия с квартиры обременения.

3.) Перекредитоваться в другом банке, где имеются условия кредитования без созаемщика.

Выберите наиболее удобный для Вас вариант. Вышеизложенные варианты позволят Вам и девушке заключить сделку на отчуждение доли в квартире в Вашу пользу.

С уважением. Всех благ.

Ситуация действительно сложная, но решение есть. Рассмотрим ее подробнее с точки зрения законодательства:

1. Согласно ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при выходе одного из созаемщиков из ипотечного договора необходимо получить согласие кредитора (банка). Банк имеет право отказать в исключении созаемщика, если это ухудшит обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

2. Однако в вашем случае, учитывая уровень ваших доходов, банк не может необоснованно отказать в исключении созаемщика. Это следует из ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, где указано, что кредитор не вправе отказать в согласии на изменение договора без разумных на то оснований.

3. Для процедуры исключения созаемщика и переоформления квартиры в единоличную собственность основного заемщика (вас) вам необходимо предоставить в банк:

- Заявление об исключении созаемщика

- Письменное согласие созаемщика на выход из сделки

- Документы, подтверждающие ваши доходы, достаточные для обслуживания ипотечного кредита в одиночку.

Банк не вправе необоснованно отказать в данном случае, учитывая ваши финансовые возможности.

Если же банк все же откажет, вы вправе обжаловать его решение в судебном порядке на основании ст. 450.1 ГК РФ.

Добрый вечер, Иван.

1)В данной ситуации сошлись две проблемы: первая связана с семейными отношениями (расторжение брака и раздел совместно нажитого имущества), вторая – с гражданскими отношениями (ипотека – кредит под залог недвижимости, который пока выплачивается).

2)Согласно ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при выходе одного из созаемщиков из ипотечного договора необходимо получить согласие кредитора (банка). Банк имеет право отказать в исключении созаемщика, если это ухудшит обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

3)Вам нужно либо доказать через суд, что вы не ухудшаете положение, так как доход повторяет спокойно перекрывать данную ипотеку, либо вам следует подать повторно заявление в банк и предоставить аргументы, что именно вы один оплачивали ипотеку, что у нее допустим сейчас нету финансовой возможности на оплату сейчас.

4)Но вообще банки всегда в основном изначально отказывают по началу, если обратиться в суд, то судебная практика очень хорошая в вашу пользу..

ст. 450.1 ГК РФ.

Здравствуйте, Иван! Если нет согласия кредитора на отчуждение доли, а одно требуется согласно статье 346 ГК РФ, т.к. отчуждение предмета залога осуществляется только с согласия залогодержателя, то остается только вариант с закрытием кредита, но судя по всем этот вариант маловероятен для Вас, да и процентные ставки в последнее время выросли.

Но есть другой вариант: Вы через нотариуса оформляете договор купли-продажи доли с условием перехода права собственности к Вам после полной оплаты ипотечных платежей. При этом Вы в полном объеме берете на себя обязательства по ежемесячным платежам по кредиту (ст.819-821 ГК РФ).

А регистрацию права сделаете уже после того, как обременение будет снято. Нотариальное удостоверение сделки будет Вашей гарантией. Так что все решаемо.

Уважаемый Иван, добрый вечер!

Как Вы уже знаете, любые изменения в составе собственников заложенного имущества требуют согласия банка (статья 335 ГК РФ).

Вам нужно убедить банк, что Вы сможете обслуживать ипотеку самостоятельно. Для этого можно предоставить документы, подтверждающие ваш доход

———————

✅Вы уже подали заявление на выход созаемщика. Ожидайте официального ответа от банка.

✅Попробуйте договориться с банком о пересмотре условий кредита. Возможно, банк согласится на изменение условий договора, если вы предоставите дополнительные гарантии (например, поручительство третьего лица или залог другого имущества).

✅Если банк даст согласие на выход созаемщика и переоформление доли, вам нужно будет оформить договор купли-продажи доли у нотариуса (ст.454 ГК РФ). Этот договор будет основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

После оформления договора купли-продажи доли у нотариуса, необходимо подать документы в Росреестр для регистрации изменений в составе собственников квартиры.

✅Сумма, которую вы договорились выплатить вашей бывшей девушке за её долю, должна быть передана ей в соответствии с условиями договора купли-продажи.

С уважением, Дарья Алексеевна

В данной ситуации, если вы хотите переоформить долю вашей бывшей девушки в квартире, вам необходимо следовать следующим шагам:

1. Обратиться в банк, где вы брали ипотеку, и узнать условия выхода созаемщика из сделки. Обычно банки требуют, чтобы новый заемщик имел достаточный доход для выплаты кредита.

2. Если банк разрешит выход созаемщика, то вы можете заключить соглашение о разделе имущества между вами и вашей бывшей девушкой. В этом соглашении нужно указать, что она передает свою долю в квартире вам в обмен на определенную сумму денег или другие условия.

3. После заключения соглашения о разделе имущества, вы должны обратиться к нотариусу для оформления перехода права собственности на вашу бывшую девушку. Нотариус должен проверить все документы и убедиться, что все условия соглашения выполнены.

4. После оформления перехода права собственности, вы должны уведомить банк о новом владельце доли в квартире. Банк может потребовать дополнительные документы или провести проверку нового заемщика.

5. Если банк не разрешает выход созаемщика из сделки, то вы можете обратиться в суд с иском о разделе имущества. В этом случае суд может принять решение о передаче доли вашей бывшей девушки вам в обмен на определенную сумму денег или другие условия.

ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости).

При выходе одного из созаемщиков из ипотечного договора необходимо получить согласие кредитора (банка).

Банк имеет право отказать в исключении созаемщика, если это ухудшит обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

Банк не может необоснованно отказать в исключении созаемщика.

Кредитор не вправе отказать в согласии на изменение договора без разумных на то оснований.

С иском в суд обращайтесь в суде отказа.

- см. ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 450.1 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ