О признании двухквартирного дома домом блокированной застройки с дальнейшей его реконструкцией

349₽ VIP

Жилой дом блокированной застройки согласно Градостроительному кодексу характеризуется:

• количеством этажей – не более чем три;

• состоит из нескольких блоков (не более десяти);

• каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;

• расположен на отдельном земельном участке;

• имеет выход на территорию общего пользования.

Подробное описание дома блокированной застройки дано и в

СП 55.13330.2016. Это застройка, которая включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

Таким образом, если возникнет необходимость признать дом блокированным, первым шагом должно стать обращение в органы кадастрового учёта, а не в суд. Именно они относят недвижимость к тому или иному виду.

epp.genproc.gov.ru

Здравствуйте, уважаемая Ольга!

Согласно Градостроительному кодексу РФ, дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Правовой статус таких строений был определён Федеральным законом от 30.12.2021 №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». До этого блокированные дома не признавались ни частными, ни многоквартирными.

По сути все останется как есть. Просто дом официально получит статус дома блокировочной застройки ( не частный дом и не многоквартирный), но с двумя отдельными квартирами.

Здравствуйте!

Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ; ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ).

Если характеристики жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) или жилого помещения соответствуют указанным, то данные объекты недвижимости могут быть в определенном порядке признаны домом блокированной застройки. Это может потребоваться, например, для надлежащего оформления прав на земельный участок под жилым домом (Письмо Росреестра от 15.03.2023 N 11-00544/23).

Если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о многоквартирном доме (МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и зарегистрированы права на эти помещения, но при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам домам блокированной застройки, то признание их домами блокированной застройки возможно без обращения в суд.

Для этого собственники таких жилых помещений вправе совместным решением уполномочить одного из собственников на обращение в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательства. В этом случае в ЕГРН вид объекта недвижимости должен быть изменен с "помещение" на "здание", внесено назначение - "жилое", вид разрешенного использования указан как "дом блокированной застройки", исключены сведения о виде жилого помещения - "квартира", а здание, учтенное как "многоквартирный дом", снимается с государственного кадастрового учета (ч. 3, 4 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Закона N 476-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра от 07.10.2022 N 14-8739-ТГ/22).

Если на земельный участок под МКД зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений МКД как на общее имущество, то вышеуказанное решение собственников помещений также может содержать указание на решение о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае решение в том числе должно содержать информацию о согласии всех собственников на прекращение права общей долевой собственности на земельный участок, на его раздел с образованием земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности под конкретным объектом недвижимости, а также информацию о лицах, право собственности (либо общей долевой собственности, включая размеры долей) которых возникает на образуемые земельные участки.

В случае раздела земельного участка в орган регистрации прав помимо решения собственников также должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением необходимых для этого документов (в частности, межевого плана) (ч. 5 ст. 16 Закона N 476-ФЗ; ч. 1, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра N 14-8739-ТГ/22).

Если по каким-либо причинам изменить вид жилого помещения в МКД указанным способом не представляется возможным, вы вправе обратиться в суд с заявлением о признании жилого помещения в МКД домом блокированной застройки в порядке, аналогичном рассмотренному в предыдущем разделе (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ).

Указанная выше информация взята в правовой системе Консультант Плюс

То есть алгоритм включает действия заинтересованных лиц по оформлению дома блокированной застройки во внесудебном порядке через регистрационные органы.Или через суд .

Без тех. экспертизе никак. Если блокировка нанесет существенные повреждения недвижимости и повлечет невозможность ее дальнейшего использования - то откажут ему.

А если в результате его действий будет нанесен Вам ущерб, то вы вправе подать на него в суд ст.131 ГПК РФ

Какие организации проводят техническую экспертизу для признания дома домом блокированной застройки?

Ответ отключен модератором

Добрый день, Ольга.

1)В соответствии с п.40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ под домом блокированной застройки понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход.

2)Вступившие в 2002 г изменения в Градостроительный кодекс РФ рекомендуют поменять вид, назначение и вид разрешенного использования объекта недвижимости в случае, когда блоки зарегистрированы в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки.

3)В случае, если установлен режим общего пользования (общей долевой собственности) земельного участка под домом блокированной застройки, следует выполнить мероприятия по разделу такого земельного участка с образованием земельных участков под каждым блоком дома блокированной застройки.

4)Жилой дом блокированной застройки согласно Градостроительному кодексу характеризуется:

• количеством этажей – не более чем три;

• состоит из нескольких блоков (не более десяти);

• каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;

• расположен на отдельном земельном участке;

• имеет выход на территорию общего пользования.

5)Подробное описание дома блокированной застройки дано и в

СП 55.13330.2016. Это застройка, которая включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

6)Таким образом, если возникнет необходимость признать дом блокированным, первым шагом должно стать обращение в органы кадастрового учёта, а не в суд. Именно они относят недвижимость к тому или иному виду.

7)В случае неправомерного отказа необходимо собрать доказательства того, что есть техническая возможность автономного существования каждой секции в доме и обжаловать в суде неправомерный отказ.

8)Если Вы не согласны с признанием дома домом блокированной застройки, то не соглашайтесь ни на какие действия ,а в случае подачи иска в суд на Вас подготовьте мотивированные возражения.ст.149 ГПК РФ.

9)у вас в огороде есть ряд экспертных организаций, такие как "Оценка и экспертиза №1 в Оренбурге | ООО «АБО»"

Здравствуйте уважаемая Ольга!

В рассматриваемом случае случае раздела земельного участка в орган регистрации прав помимо решения собственников также должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением необходимых для этого документов (в частности, межевого плана) (ч. 5 ст. 16 Закона N 476-ФЗ; ч. 1, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра N 14-8739-ТГ/22).

И здесь необходимо провести "техническую" экспертизу в экспертной организации (ст.13 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ).

В противном случае придётся обращаться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Уважаемая Ольга, здравствуйте!

В вашей ситуации, когда сосед планирует отделить свою часть двухквартирного дома и признать ее домом блокированной постройки, есть несколько ключевых моментов, которые необходимо учитывать с юридической точки зрения.

---------

1. Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ, дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

2. Если ваш дом действительно соответствует признакам дома блокированной застройки, то ваш сосед имеет право инициировать процедуру признания своей части дома таковым. Однако, это не означает, что он может сделать это без учета ваших интересов и прав.

3. Важно понимать, что изменение статуса объекта недвижимости, особенно если это затрагивает общую стену и конструктивные элементы, может потребовать согласования с собственниками других частей дома (то есть с вами).

---------------

Поскольку у Вас общая стена и крыша, то любые работы, связанные с их изменением или разделением, являются реконструкцией (ст. 1 ГрК РФ). Для проведения реконструкции необходимо согласие всех собственников (ст. 40 ЖК РФ).

Перед началом любых работ по разделению дома необходимо провести техническую экспертизу. Это необходимо для определения возможности проведения такой реконструкции без ущерба для вашей части дома и соответствия строительным нормам и правилам. Экспертиза должна быть проведена специализированной организацией, имеющей соответствующие лицензии и допуски.

Обычно расходы на экспертизу несет сторона, инициирующая реконструкцию, то есть ваш сосед.

Если вы не согласны с планами соседа, а он настаивает на разделении дома, то спор может быть разрешен в судебном порядке. В этом случае суд будет учитывать результаты технической экспертизы, соблюдение строительных норм и правил, а также интересы всех собственников.

------------

Попросите предоставить Вам проект реконструкции и результаты технической экспертизы. Если Вы не можете прийти к соглашению с соседом, обратитесь в суд для защиты своих прав.

С уважением!

Согласно п.40 ст.1 ГрК РФ дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Как установлено ст.16 закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

Таким образом, признание квартиры жилым блоком по желанию собственника квартиры в вашем доме может осуществляться путём внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п.3 ст.16 того же закона собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в орган регистрации прав (Росреестр), с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом.

Поэтому единолично второй сособвенник дома обратиться в Росреестр не может, вы впрвае просто не подписывать совместное решение для его обращения в Росрестр. Тогда он не сможет осуществить реконструкцию дома с выделением своей части (автономного жилого блока) в отдельное строение.

Для внесения изменения в данные ЕГРН какой-либо экспертизы не предусмотрено, достаточно заявления уполномоченного собственника одного из жилых блоков.

Возможность проведения реконструкции жилого блока с целью модернизации его в отдельное строение обосновывает заинтересованное в такой реконструкции лицо (то есть инициатор разделения). С этой целью он заказывает проект и получает ваше согласие на разделение блоков (обособление фундаментов, кровли и замены одной общей стены на две отдельных- конкретный состав изменений зависит от задания на проектирование).

Экспертиза для реконструкции также не требуется, так как п.2 ст.49 ГрК РФ установлено, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;

2) дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Ответ отключен модератором

Статья 49 Градостроительного кодекса РФ определяет дом блокированной застройки как объект капитального строительства, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (или стены) без проемов с соседним блоком (блоками), расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Признание половины дома отдельным объектом недвижимости (домом блокированной застройки) и последующий раздел имущества возможен только при соблюдении ряда условий, установленных законодательством.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками, если это возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Раздел такого имущества допускается только с согласия всех собственников, если иное не предусмотрено законом.

Статья 247 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Таким образом, ваш сосед не вправе единолично разделить общее имущество без вашего согласия.

Перед проведением реконструкции или перепланировки, связанной с изменением конструктивных элементов здания (например, разделение стен, крыши), необходимо провести техническую экспертизу. Эта экспертиза должна подтвердить возможность выполнения работ без угрозы разрушения или ухудшения эксплуатационных качеств всего здания.

Экспертиза проводится специализированными организациями, имеющими лицензию на выполнение соответствующих видов работ. Экспертизу проводят инженеры-строители, которые оценивают состояние конструкций, возможность изменения нагрузок и другие факторы, влияющие на безопасность эксплуатации здания.

Для признания части дома домом блокированной застройки необходимо:

-Провести техническую экспертизу, подтверждающую возможность реконструкции без ущерба для целостности здания.

-Получить согласие всех собственников долей в общем имуществе.

-Подать заявление в органы местного самоуправления для утверждения проекта реконструкции.

-После завершения работ оформить изменение статуса объекта недвижимости в органах Росреестра.

Если ваш сосед попытается произвести реконструкцию без соблюдения вышеуказанных процедур, это будет считаться нарушением закона. Вы имеете право обратиться в суд для защиты своих прав и требовать восстановления нарушенного права, а также компенсации возможного ущерба.

Здравствуйте!

1.Имеет ли право он сделать это без моего согласия, а потом отрезать свою часть дома (квартиру) тоже без моего согласия.

Без Вашего согласия - не имеет.

2. Что за процедура - признание дома домом блокированной постройки.

Если решение совместное всех собственников - через заявление в орган регистрации прав. В противном случае - через суд.

3.Нужно ли делать техническую экспертизу перед отрезанием части дома, чтобы понять возможна ли такая реконструкция и кто должен проводить техническую экспертизу?

Возможность проведения экспертизы будет определяться в зависимости от того, в каком порядке и при каких обстоятельствах будет заявлено требование.

Обоснование:

Статья 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Рада помочь!