Реконструкция старого жилого дома

349₽ VIP

Уважаемая Марианна Витальевна!

Ваш дом введен в эксплуатацию до утверждения и введения в действие Приказом Минстроя России от 14.10.2019 N 618/пр разработки СНИП "СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и

сооружения)", разработки градостроительных регламентов, градостроительного плана земельного участка

Так, применительно к вашей ситуации действует п.1.1. ст.38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства ГрК РФ, который гласит, что

В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

Проще говоря, на день строительства Вашего дома в 1960 году не существовали никакие градостроительные регламенты, планы и СНиПЫ, устанавливающие предельные нормы отступа от границ соседнего участка.

Поскольку принятые в настоящее время законы обратной силы не имеют, то оснований для отказа в регистрации пристройки к дому нет

На это и можете опереться

Да, "дачная амнистия", предусмотренная частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", применяется также и к реконструкции жилого дома. Это означает, что вы можете оформить пристройку в упрощенном порядке, если ваш дом соответствует параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), установленным пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (не более 20 метров в высоту и не более трех надземных этажей).

Регистрация пристройки с нарушением отступов:

Согласно пункту 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом, построенный или реконструированный в соответствии с параметрами ИЖС, не требуется соблюдение минимальных отступов от границ земельных участков. Это означает, что факт нарушения вами установленного минимального отступа в 3 метра от забора не является препятствием для регистрации пристройки в рамках "дачной амнистии".

Необходимые документы для регистрации:

Для регистрации пристройки в упрощенном порядке вам потребуется:

Технический план на реконструированный объект (жилой дом с пристройкой). Технический план изготавливается кадастровым инженером.

Правоустанавливающий документ на земельный участок, если право на него еще не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если право на земельный участок уже зарегистрировано в ЕГРН, представление такого документа не требуется.

Важно: Наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также уведомления об окончании строительства или реконструкции, не требуется при использовании упрощенного порядка по "дачной амнистии" (часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Здравствуйте !

В данном случае, Вы вправе оформить пристройку в упрощенном порядке в силу ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, с юридической точки зрения, Вам вполне зарегистрируют эту пристройку.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Уважаемая Марианна Витальевна!

Реконструкцию можно оформить в общем порядке путем обращения в администрацию с уведомлением о начале реконструкции и получении уведомления о соответствии в порядке ст.51.1 ГрК РФ.

Либо можно оформить её в порядке так называемой "дачной амнистии" путем подготовки техплана и предоставления правоустанавливающих документов на участок.

Если пойдете по второму варианту, то там больше шансов на оформление.ибо Росреестр не проверяет соблюдение минимального отступа.

Если пойдете по первому варианту, то администрация может отказать как в выдаче уведомления о соответствии, так и на стадии разрешения на ввод в экплуатацию завершенного объекта ( ст.55 ГрК РФ).

Также Вы можете получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в порядке ст.40 ГрК РФ в администрации.

www.consultant.ru

Согласно п. 6 ст. 30 ГрК РФ, реконструкция жилого дома требует соблюдения градостроительных норм, включая минимальные отступы от границ участка (п. 2.2 СП 53.13330.2019). Если пристройка нарушает 3-метровый отступ от забора, в регистрации изменений может быть отказано (ст. 26 ФЗ №218 "О госрегистрации недвижимости"). Однако, если нарушение незначительно и не угрожает безопасности, возможен вариант узаконивания через суд (ст. 222 ГК РФ). Рекомендую уточнить требования местных ПЗЗ и при необходимости обратиться в администрацию за разрешением.

Вы обязаны уведомить местную администрацию о проведении работ по строительству пристройки к дому.

Регистрация пристройки производится в упрощенном порядке.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом, построенный или реконструированный в соответствии с параметрами ИЖС, не требуется соблюдение минимальных отступов от границ земельных участков. Факт нарушения установленного минимального отступа в 3 метра от забора не является препятствием для регистрации пристройки в рамках дачной амнистии.

Необходимо иметь выписку из ЕГРН и техплан.

- см. ст. 51.1 ГрК РФ, ст. 70 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Здраствуйте!

Статья 51 Градостроительного кодекса РФ: регламентирует порядок выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Согласно данной статье, реконструкция дома требует разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления.

СНиП 2.07.01–89 («Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений») и СП 42.13330.2016: устанавливают минимальные расстояния между строениями и границами земельных участков. Обычно минимальное расстояние от границы участка до жилого строения составляет 3 метра.

Если Ваш сосед согласен с существующей ситуацией, возможно заключение соглашения о сервитуте или иного документа, подтверждающего отсутствие возражений относительно близости строений.

В случае отказа органа местного самоуправления зарегистрировать объект, Вы можете подать иск в суд с требованием признать право собственности на реконструированный объект. Суд примет решение исходя из конкретных обстоятельств дела, включая наличие нарушений строительных норм и правил, согласие соседей и другие факторы.

Добрый день! Так как пристройку вы осуществляете сейчас, то и должны опираться на градостроительный регламент, действующий в данный момент. В вашем случае это правила землепользования и застройки (ст 30 ГрК РФ). Посмотрите в них в вашей территориальной зоне какой отступ необходим от границ соседнего участка. Также можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ ст 57.3 ГрК РФ), в нем будет указано пятно застройки, как раз то место где можно делать реконструкцию.

По общему правилу, отступ должен быть не менее 3-х метров. Поэтому если вам необходимо для каких-то манипуляций с документами уведомление о возможности размещения реконструированного объекта от администрации по ст 51.1 ГрК РФ - вы его не получите. Либо, чтобы его получить, надо будет подать сначала заявление по ст 40 ГрК РФ на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Если же вам не нужно уведомление от администрации и вы не подавали уведомление о планируемой реконструкции, то по упрощенному порядку можете зарегистрировать право на дом в Росреестре, несмотря на то что отступ в 3 метра не соблюден.

Росреестр в письме от 3 февраля 2021 г. № 13-00062/21 (о проверке отступов жилого дома от границ ЗУ при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на жилой дом) говорит следующее:

Таким образом, минимальные отступы от границ земельных участков являются одним из видов предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и не являются параметрами непосредственно объекта капитального строительства, устанавливаемыми федеральным законом, в частности, пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ. Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных правилами землепользования и застройки, законодателем отнесена к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления.

то есть Росреестр при подаче технического плана для регистрации права на ваш дом не будет обращать внимание на размер отступа до границ соседнего участка.

В упрощенном порядке по ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года права на реконструированный дом зарегистрируют!

Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ): Основной закон, регулирующий градостроительную деятельность. Статья 1 ГрК РФ определяет, что градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также с учетом зон с особыми условиями использования территорий.

СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан": Если ваш дом расположен на территории садоводческого или дачного объединения, этот СНиП может регулировать отступы. (В настоящее время действует СП 53.13330.2019 "Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения").

Величина минимального отступа от границы участка определяется именно ПЗЗ вашего муниципального образования. Стандартное значение - 3 метра, но оно может отличаться. Если пристройка была возведена в период, когда действовали ПЗЗ, допускающие меньший отступ или не устанавливающие его, у вас больше шансов зарегистрировать постройку. Потребуются доказательства того, что на момент строительства действовали другие нормы. Обратитесь в отдел архитектуры и градостроительства вашей администрации.

С уважением.

В соответствии с разъяснениями Росреестра, содержащимися в письме от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21, проверке подлежат предельные параметры объекта капитального строительства, установленные п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК), а не параметры, устанавливаемые для земельного участка правилами землепользования и застройки, полномочия по проверке которых возложены на уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган исполнительной власти.

В п. 39 ст. 1 ГрК установлены параметры объекта индивидуального жилищного строительства:

• этажность – не более 3 наземных этажей;

• высотность – не более 20 метров;

• состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

• не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом, приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений строительных норм и правил или свода правил превышает пределы правовой экспертизы Росреестра.

Судебной практикой также подтверждается, что отказ в осуществлении регистрации жилого дома по причине нарушений параметров разрешенного строительства, установленных для конкретного земельного участка, являлся незаконным (Кассационное определение ВС РФ от 20.10.2021 N 4-КАД21-47-К)