Можно ли использовать (нежилое) здание бывшей школы, на земле (с видом разрешенного использования "социальное обслуживание)

698₽ VIP

Здравствуйте, уважаемый Максим !

В данном Вашем случае, все земли поделены на территориальные зоны и для каждой определены правила (ст.7 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, с учетом того, что это именно "бывшее" (нежилое) здание школы, на земле "с видом разрешенного использования "социальное обслуживание", то возможно использовать для организации производств и коммерческой деятельности (Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412).

Рад был помочь!

Здравствуйте, уважаемый Максим!

Согласно Классификатору видов разрешённого использования земельных участков (утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412), к социальному обслуживанию относятся:

- размещение служб психологической и бесплатной юридической помощи;

- социальные, пенсионные и иные службы (службы занятости, пункты питания малоимущих и т. п.);

- размещение общественных некоммерческих организаций, благотворительных организаций, клубов по интересам (код 3.2.1).

То есть изначально участок предназначен для объектов социальной инфраструктуры, а не для производства или бизнеса.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение вида разрешённого использования (ВРИ) возможно если это допускается градостроительным регламентом для данной территориальной зоны и при соблюдении технических регламентов и санитарных норм.

Уточните в местной администрации или через Публичную кадастровую карту, к какой территориальной зоне относится участок.

Изучите градостроительный регламент этой зоны — какие ВРИ там разрешены (основные, условно разрешённые, вспомогательные).

Если нужный вид деятельности (производство/коммерция) указан как условно разрешённый, потребуется получить разрешение на изменение ВРИ через публичные слушания.

Если вид деятельности не предусмотрен регламентом, изменить ВРИ нельзя.

Возмодно оставить ВРИ «социальное обслуживание» — если планируемая деятельность вписывается в этот вид (например, центр дневного пребывания пожилых, благотворительная столовая).

Модно изменить ВРИ на условно разрешённый — если производство/коммерция допустимы в зоне, но требуют согласования.

Перевести здание в нежилое с новым ВРИ — если участок относится к зоне, где разрешены коммерческие или производственные объекты.

Закажите выписку из ЕГРН на участок — там указан текущий ВРИ и территориальная зона.

Обратитесь в отдел архитектуры и градостроительства** вашего муниципалитета за разъяснениями:

- какие ВРИ разрешены для этой зоны;

- возможен ли перевод под производство/коммерцию;

- какие документы потребуются.

Проведите техническую экспертизу здания — подойдёт ли оно под новые цели с точки зрения безопасности и нормативов.

Самовольное использование участка под зданием не по ВРИ грозит:

- штрафами (ст. 8.8 КоАП РФ);

- предписанием о прекращении деятельности;

- требованием привести объект в соответствие с разрешённым использованием.

Без изменения ВРИ и проверки технических возможностей здания организовать производство или коммерцию на участке с назначением «социальное обслуживание» нельзя.

Статьей 7 ЗК РФ установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с ч.1 ст.35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 г. N П/0412. В нем имеется раздел "Социальное обслуживание" (коды 3.1.1, 3.1.2), который предназначен для объектов социальной защиты, обслуживания граждан (например, дома престарелых, приюты, социальные центры). Производственная и большинство видов коммерческой деятельности не входят в этот вид использования.

Использовать здание бывшей школы под производство и коммерческие цели на земельном участке с видом разрешенного использования "Социальное обслуживание" нельзя. Однако вы можете изменить ВРИ земельного участка на тот, который разрешает такую деятельность.

Если нужный вам ВРИ является основным для вашей зоны, вы можете подать заявление в Росреестр о его изменении. Это относительно простая процедура. Если нужный ВРИ является условно разрешенным, вам потребуется получить разрешение через проведение публичных слушаний в органах местного самоуправления. Это сложнее и дольше, но вполне реально.

Если нужного ВРИ нет в ПЗЗ для вашей зоны, то изменить его будет практически невозможно. В этом случае придется менять территориальную зону, что является крайне сложной процедурой.

Кроме того, проанализируйте, можно ли вашу коммерческую деятельность представить как социальную услугу.

Примеры:

- Производство инвалидных колясок или другого реабилитационного оборудования.

- Организация мастерских для трудоустройства социально незащищенных граждан.

- Открытие некоммерческого центра досуга.

Однако, если вы планируете классическое производство, этот путь не сработает. Контролирующие органы легко определят несоответствие.

Если вы откроете производство без изменения ВРИ, это будет считаться нарушением земельного и градостроительного законодательства. Вас могут привлечь к административной ответственности (крупные штрафы по ст. 8.8 КоАП РФ) и обязать прекратить деятельность.

Кому? И на каком праве?

Здравствуйте, Максим!

_____

Использование нежилого здания бывшей школы, расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования (ВРИ) «социальное обслуживание», для размещения производственных объектов и осуществления коммерческой деятельности не допускается.

_______

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, ВРИ «социальное обслуживание» (коды 3.1.1, 3.1.2, 3.2 и др.) предназначен исключительно для размещения объектов социальной защиты и оказания социальной помощи гражданам (дома престарелых, приюты, социальные центры, пункты временного размещения и аналогичные объекты)

_______

Производственная деятельность и большинство видов коммерческого использования (например, торговля, производство товаров, складирование, предоставление коммерческих услуг) не входят в перечень разрешённых в рамках ВРИ «социальное обслуживание» и не предусмотрены ни как основные, ни как вспомогательные виды использования по данному классификатору

_______

Использование земельного участка не по установленному виду разрешенного использования является нарушением требований земельного законодательства.

В соответствии со статьей 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), использование земельного участка не по целевому назначению или не в соответствии с установленным ВРИ влечет административную ответственность в виде штрафа

_______

Изменение вида разрешенного использования возможно только в установленном законом порядке с внесением изменений в ЕГРН после согласования с органами местного самоуправления и соблюдения градостроительных регламентов

Таким образом, Вы не вправе использовать здание бывшей школы для производства и коммерческой деятельности на участке с видом разрешенного использования «социальное обслуживание».

С уважением

Не нахожу в выписках уточнений какие ВРИ там разрешены (основные, условно разрешённые, вспомогательные). Сможете уточнить? Выписки имеются..

Нет, здание бывшей школы на участке с видом разрешённого использования «социальное обслуживание» нельзя использовать для организации производств и коммерческой деятельности.

Это связано с тем, что вид разрешённого использования земельного участка определяет, для каких целей его можно применять. «Социальное обслуживание» - один из общественных видов ВРИ, который предназначен для размещения зданий, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи.

За нецелевое использование земли административные органы и государство могут выписать штраф, обязать использовать участок по назначению или изъять его.

приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412

Добрый вечер, Максим.

1)“Социальное обслуживание”: Этот ВРИ подразумевает, что на земельном участке могут располагаться объекты, предназначенные для предоставления социальных услуг:

-Дома престарелых и инвалидов.

-Социальные приюты.

-Учреждения для детей-сирот.

-Центры социальной помощи.

-Детские сады

2) Как правило, виды разрешенного использования “Производство” и “Общественно-деловая деятельность” (к которой относится большинство коммерческих объектов) не входят в перечень разрешенных для ВРИ “Социальное обслуживание”.

- Чтобы разместить там производство или коммерческие объекты, вам потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка на тот, который допускает такую деятельность (например, “общественно-деловая зона”, “производственная зона”, либо какой-то вид использования, который допускает размещение такого объекта в зоне социального обслуживания, но это редкость). Процедура изменения ВРИ регулируется градостроительным законодательством и требует согласования с местными органами власти (администрацией города/района).

3)Школа, как правило, имеет назначение “образовательное учреждение”.

- Если вы хотите использовать здание для производственной деятельности, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к производственным объектам.

- Даже если вы измените ВРИ земельного участка, само здание школы может не подходить под требования для конкретного вида производства или коммерческой деятельности. Для этого может потребоваться изменение функционального назначения здания или его реконструкция.

4)Производства - Требуют особых условий по вентиляции, пожарной безопасности, шумоизоляции, санитарным нормам, электроснабжению, вентиляции. Здание школы может не соответствовать этим требованиям.

-Коммерческая деятельность - Зависит от вида деятельности. Например, для магазина, офиса, склада – свои требования. Опять же, здание школы может потребовать значительной перепланировки и реконструкции.

5) Если ваша коммерческая деятельность или производство непосредственно связано с социальным обслуживанием. Например, если в здании бывшей школы будет создан центр реабилитации, и там же будет небольшая мастерская для обучения подопечных ремеслам, или кафе для посетителей центра. Но это очень узкое толкование.

- В некоторых градостроительных регламентах допускается размещение вспомогательных объектов или объектов, не противоречащих основному виду использования. Но это очень редко касается производств.

6)Если изменение ВРИ возможно, вам потребуется провести экспертизу здания, чтобы понять, соответствует ли оно требованиям для нового назначения (производство, коммерция) и какие работы потребуется провести.

-Разработка проектной документации для реконструкции здания и/или изменения его назначения.

-Получение разрешения на строительство (реконструкцию), внесение изменений в ЕГРН.

7)Само по себе здание бывшей школы на земле с ВРИ “социальное обслуживание” нельзя использовать для организации производств и коммерческой деятельности. Это потребует комплексной процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка и, возможно, изменения назначения самого здания.

8) Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412