Договор найма или аренды

398₽ VIP

Добрый день, Артем.

1)Договор аренды (имущественного найма) жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения. Так, договор найма жилого помещения не является разновидностью договора аренды, так как это самостоятельный вид договора.

2)Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

3)В свою очередь, в силу ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

4)В том числе, ст.671 ГК РФ устанавливает, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

5)Из этого следует, что жилое помещение может быть передано во временное возмездное владение и пользование, как по договору аренды, так и по договору найма жилого помещения.

6)Однако, указанные договоры прежде всего отличаются по субъектному составу на стороне нанимателя. По договору аренды жилого помещения нанимателем могут быть только юридические лица. В тоже время, по договору найма жилого помещения нанимателем являются физические лица.

7)Согласно законодательству Российской Федерации, при сдаче квартиры в наем собственники обязаны уплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Однако, при выполнении определенных условий, можно не платить налог с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду.

8)В соответствии с действующим законодательством, при сдаче квартиры в наем, налог можно не платить, если договор найма был заключен на срок не более 30 дней и выручка от аренды не превышает 400 тысяч рублей в год. Однако, в случае заключения договора найма на срок более 30 дней, арендатору необходимо зарегистрировать полученный доход в налоговых органах и уплатить НДФЛ.

9)Таким образом, учитывая существующие ограничения и требования, для уменьшения налоговой нагрузки по доходам от сдачи в аренду квартиры, рекомендуется заключать договор найма на срок не более 30 дней либо рассматривать другие способы уменьшения налоговой нагрузки, например, получать доход в виде льгот и компенсаций, которые не облагаются налогом. Однако решение принимать вам.

10)Однако, согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, доходы от предоставления недвижимости в аренду, полученные физическими лицами, облагаются подоходным налогом.

Здравствуйте, Артём!

В рассматриваемом случае доход от сдачи недвижимости в аренду по закону в любом случае необходимо декларировать.

Законодательство в этой области время от времени обновляется, сейчас основных вариантов четыре:

НДФЛ для физических лиц (ст.217 НК РФ).

«упрощенка» для индивидуальных предпринимателей

налоговый патент для ИП

налог для самозанятых.

Таким образом с юридической точки зрения, вне зависимости от названия "аренда" или "найм" квартиры значения не имеет и доход от сдачи подлежит налогообложения 13% НДФЛ.

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Доходы физлиц от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в РФ, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ облагаются НДФЛ. Освобождение от уплаты НДФЛ с доходов от сдачи в аренду какого-либо имущества главой 23 НК РФ не предусмотрено (см. письмо Минфина России от 17.06.2013 N 03-04-06/22517). Ст 217 НК РФ не содержит никаких оснований для освобождения от уплаты НДФЛ от сдачи жилья в наем.

Ваше утверждение частично верно. Согласно пункту 3 статьи 217 Налогового кодекса РФ, действительно, если доходы от сдачи имущества в аренду или в наём не превышают 400 тысяч рублей в год, то такой доход освобождается от налогообложения. Это правило действует только в том случае, если вы предоставляете имущество в пользование физическому лицу. Если же вы заключаете договор с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, то эта льгота не применяется.

Что касается договора найма и договора аренды, то они имеют некоторые отличия. Договор найма обычно используется при передаче жилых помещений, тогда как договор аренды может использоваться для передачи любого имущества. Договор найма регулируется Гражданским кодексом РФ, а договор аренды – также и Налоговым кодексом РФ. Но главное отличие заключается в том, что договор найма предполагает предоставление жилого помещения для проживания, а договор аренды – для любых целей.

Поэтому, если вы хотите воспользоваться льготой, о которой вы упомянули, вам следует заключить именно договор найма.

Смотрите, при заключении договора найма на срок более 30 дней и если суммарно доход составил за год более 400 тыс., в этом случае платите налог на доход.

Но, зачем Вам платить 13%, когда можно оформить статус самозанятого и сдавать в найм свое жилье.

Налог платите 4% с дохода, все проводите через Мой налог, подавать декларацию не нужно.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

- см. ст. 208, 217 НК РФ, ст. 671 ГК РФ

Согласно пункту 3 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации, физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования жилых помещений, если общая сумма дохода за налоговый период (календарный год) не превышает 40 000 рублей.

Сдача в аренду жилого помещения (квартиры, дома, комнаты).

Общая сумма дохода от сдачи в аренду за налоговый период не превышает 40 000 рублей.

Тип договора не влияет на применение льготы.

Договор найма и договор аренды жилого помещения имеют некоторые различия, но оба они могут использоваться для сдачи квартиры в аренду.

Договор найма заключается между физическими лицами (гражданами).

Договор аренды может заключаться как между физическими, так и между юридическими лицами.

Договор найма направлен на удовлетворение личных потребностей нанимателя.

Договор аренды может иметь как личную, так и коммерческую цель.

Срок договора:

Договор найма заключается на срок не более 5 лет.

Договор аренды может заключаться на любой срок.

В вашем случае, если вы сдаете квартиру физическому лицу для личных нужд и общая сумма дохода от сдачи в аренду за налоговый период не превышает 40 000 рублей, то вы можете не платить НДФЛ независимо от того, какой договор вы заключите (найма или аренды).

Ваше утверждение о том, что можно избежать налогов со сдачи квартиры в наем, если годовой доход не превышает 400 000 рублей, не совсем верно и не соответствует пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ.

Согласно Налоговому кодексу РФ:

Доход от сдачи квартиры в аренду (по договору аренды) облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% независимо от суммы дохода.

Доход от сдачи квартиры в наем (по договору найма) освобождается от НДФЛ, если годовой доход не превышает 10 МРОТ (в 2023 году это около 140 000 рублей)

1

2

.

Таким образом, разница между договором аренды и договором найма заключается именно в налогообложении дохода:

Договор аренды предполагает уплату НДФЛ 13% со всей суммы дохода.

Договор найма позволяет избежать НДФЛ, если доход не превышает 10 МРОТ в год.

Поэтому, если вы хотите минимизировать налоги со сдачи квартиры, вам следует заключать договор найма жилого помещения, а не договор аренды.

Я дополню свой ответ:

Для получения подробной профессиональной консультации по вопросам уплаты налогов при сдаче квартиры можете обратиться к юристу в личные сообщения.

По общему правилу, если физическое лицо сдаёт внаём или в аренду имущество, оно обязано уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от суммы дохода с учётом требований пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ.

Такая ставка предусмотрена только для налоговых резидентов РФ (для нерезидентов установлена ставка 30 %). 

Чтобы легально снизить налог, можно:

* Зарегистрировать статус самозанятого. При таком варианте налогообложения заплатить с доходов от сдачи квартиры придётся всего 4 %, если арендатор — физическое лицо. 

* Использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция возможна только для индивидуальных предпринимателей. При этом стоимость патента устанавливается государством и составляет 6 % от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. 

* Исключить из арендных платежей коммунальные расходы, которые наниматель возмещает хозяину жилья. В этом случае получится сократить налогооблагаемую базу, но этот пункт нужно обязательно изначально прописать в договоре найма. 

Артём, добрый день.

А где Вы это прочитали!? Может в каком нибудь недоделанном Чат бот ИИ!? Конечно нет, нужно платить налог в обязательном порядке, если сдаёте жилое помещение.

Самый выгодный вариант, это оформление самозанятым. Будете оплачивать каждый месяц 4 процента налога от физических лиц, и 6 процентов от юридических лиц.

К декларируемым доходам относятся также доходы физлиц от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося на территории Российской Федерации, относятся к доходам, полученным от источников в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Освобождение от уплаты НДФЛ с доходов от сдачи в аренду какого-либо имущества главой 23 НК РФ не предусмотрено (см. письмо Минфина России от 17.06.2013 N 03-04-06/22517

_______

Разъяснения налоговой

www.nalog.gov.ru

С уважением, Дарья Алексеевна

Чтобы избежать уплаты налога с дохода от сдачи квартиры в наем, необходимо, чтобы годовой доход от такой сдачи не превышал 400 000 рублей. Это правило действительно установлено в пункте 3 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации. Если ваш годовой доход от сдачи квартиры не превышает эту сумму, вы освобождены от обязанности уплачивать налог с этого дохода.

Однако, важно отметить, что для применения данного налогового льготного порога необходимо правильно вести учет доходов от сдачи в наем и обеспечивать все необходимые документы и отчетность налоговым органам. Рекомендуется консультироваться с налоговым юристом или специалистом по налогообложению для более детальной информации и соблюдения всех налоговых правил и процедур.

пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ:

Доходы от сдачи квартиры в аренду облагаются НДФЛ по ставке 13%, независимо от величины дохода.

Доходы от сдачи квартиры в наем не облагаются НДФЛ, если годовой доход не превышает 10 МРОТ (примерно 140 000 рублей в 2023 году).