Определение выкупной стоимости квартиры в аварийном доме - расчёт от среднерыночной стоимости субъекта

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции влечет за собой изъятие жилых помещений у собственников. В таких случаях, согласно законодательству, собственникам предоставляется возмещение. Хотя прямого указания на минимальный размер выкупной стоимости в размере 50% от средней рыночной стоимости квадратного метра в предоставленных документах нет, общая логика определения стоимости при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд предполагает ориентацию на рыночные показатели.

В частности, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в состав возмещения включается его рыночная стоимость и убытки, причиненные изъятием (статья 281 Гражданского кодекса РФ). Аналогично, при изъятии жилого помещения у добросовестного приобретателя, размер компенсации определяется судом исходя из реального ущерба или кадастровой стоимости жилья на момент вступления в силу решения об истребовании (статья 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Информация о средней рыночной стоимости квадратного метра по субъекту РФ является официальным показателем, который используется для оценки стоимости недвижимости в целом по региону. Стоимость в объявлениях может значительно варьироваться и не всегда отражает реальную рыночную цену. Поэтому для расчета выкупной стоимости квартиры в аварийном доме следует ориентироваться на официальные данные о средней рыночной стоимости квадратного метра по Сахалинской области.

Вы понимаете неправильно.

Никаких «50% от средней по субъекту» в законе нет.Правильно так:Выкупная стоимость = рыночная стоимость именно вашей квартиры,определяется оценщиком на дату изъятия (ст. 32 ЖК РФ).Берутся реальные цены аналогичных квартир в вашем городе/районе, а не средняя цифра по области.

Информация о том, что выкупная стоимость аварийного жилья не должна быть менее 50% от средней рыночной стоимости квадратного метра по субъекту Федерации, не подтверждается действующим законодательством. В нормативных актах нет прямого указания на такой минимальный порог.

Выкупная стоимость аварийного жилья определяется на основании оценки, которая включает несколько компонентов. Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в неё входят: рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (с учётом доли собственника); рыночная стоимость доли в праве на земельный участок, на котором расположен дом; все убытки, причинённые собственнику изъятием жилья (например, расходы на переезд, поиск нового жилья, оформление документов, упущенная выгода и др.).

Средняя рыночная стоимость квадратного метра, установленная Минстроем России (например, 163 189 рублей для Сахалинской области на I квартал 2026 года), используется для расчёта социальных выплат, а не для определения выкупной стоимости аварийного жилья. Этот показатель отражает усреднённые данные и не является обязательным минимумом при оценке конкретного объекта.

Оценка выкупной стоимости проводится независимым оценщиком. При этом учитываются индивидуальные характеристики квартиры, расположение дома, состояние инфраструктуры, рыночный спрос в районе и другие факторы.

Если собственник не согласен с результатами оценки, он вправе заказать независимую экспертизу за свой счёт и оспорить размер выкупной стоимости в суде. В этом случае рыночная стоимость будет определяться по правилам Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Важно отметить, что в некоторых случаях в выкупную стоимость может включаться компенсация за непроизведённый капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в нём, но ремонт так и не был проведён до признания здания аварийным. Для подтверждения этого требуется заключение экспертизы.

Кадастровая стоимость квартиры после признания дома аварийным уменьшилась в 10 раз. Это стандартная процедура? Она не влияет на выкупную стоимость?

Ваши расчеты не приблизят к необходимому для вас результату.

Как показывает практика, администрации безбожно занижают выкупную стоимость аварийного жилья.

Поэтому, если вы не согласны с предложенной администрацией суммой, вы вправе обратиться к независимому оценщику, который посчитает реальную рыночную стоимость вашего жилья.

Потом вы можете предложить администрации выкупить квартиру за эту сумму. (все письменно).

После получения отказа, обращаться в суд с иском об установлении выкупной цены за аварийное жилье. В суде обычно назначается судебная экспертиза, которая определяет окончательную стоимость. И суд выносит решение по этой экспертизе.

Как видим процесс долгий. Поэтому я всегда рекомендую своим клиентам, если есть возможность, брать новой квартирой, а не деньгами.

Нет, конечно. Она может определяться только в составе данных о продажах по региону.

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции влечет за собой изъятие жилых помещений у собственников.

А если предложенная администрацией сумма меня не устроит, могу ли я поменять своё решение и написать другое заявление, уже не на компенсацию, а на получение нового жилья?