Продажа комнаты секционном общежитии и нотариальные уведомления соседей

349₽ VIP

Подскажите, если с почтового ящика они заберут извещение, будет ли после изучения месяца проходи по ипотеке нотариальное уведомление?

Здравствуйте .

Если хозяева остальных помещений не хотят подписывать нотариальный отказ, нужно отправить им извещения о продаже. Для этого необходимо узнать, кому принадлежат соседние комнаты, опросив соседей или заказав выписку из ЕГРН.

Нотариус должен делать! Извещения отправляют заказным письмом с уведомлением о вручении или телеграммой. Отправлять их нужно всем собственникам, даже если они являются родственниками и живут по одному адресу.

С момента получения уведомления у соседа есть 30 дней, чтобы решить: покупать комнату или нет. Отсчёт начинается с момента доставки или поступления в конечное отделение связи, если сособственник отказался получать письмо. Определить момент доставки можно по номеру отправления на сайте Почты России.

Если срок прошёл, а продавец не получил сообщение от соседа, он может продавать свою комнату третьим лицам. Если совладельцев несколько, комнату можно продавать, когда истечёт 30 дней по последнему из доставленных извещений.

При регистрации перехода права собственности уведомления о вручении извещений нужно будет показать в Росреестре. Если извещения не были получены, можно предоставить письма с почтовыми штемпелями, которые почта пришлёт обратно.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Сначала нужно предложить свою долю им, а уже потом — любому другому покупателю.

И может ли родственник (мать и жена), без доверенность забрать эти заказные письма с почты при предоставлении уведомления и вручить своим родственникам?

Здравствуйте, уважаемая Анастасия!

В соответствии со ст 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, неполучение письма не препятствует сделке. Главное иметь доказательство отправки письма.

Отправьте нотариально удостоверенные уведомления заказными письмами с уведомлением о вручении.

Если нотариальное уведомление невозможно (например, из-за отсутствия контактов или отказа нотариуса), можно рассмотреть вариант направления уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Однако, как вы верно заметили, получатель может утверждать, что в письме был чистый лист. В таком случае, чтобы суд наверняка признал факт получения именно данного текста, наиболее надежным будет нотариальное уведомление (см. п. 8 предоставленных документов).

Если собственники отказываются получать уведомление лично, это также должно быть зафиксировано (например, нотариусом или почтовой службой). В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), сообщение считается доставленным, даже если оно поступило лицу, которому оно адресовано, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено.

Здравствуйте, Анастасия!

В соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (далее - ГК), в частности в ст. 250 ГК, которые регулируют вопросы уведомления сособственников при продаже доли в праве общей долевой собственности.

Согласно п. 2.5 Методических рекомендаций, утв. Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 (далее- МР) бесспорным подтверждением направления уведомления о продаже доли в праве являются:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении уведомления (извещения) сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Срок, по истечении которого доля может быть продана постороннему лицу, исчисляется с момента доставки уведомления сособственникам (п. 3.1 МР).

При этом уведомление считается доставленным и в тех случаях, когда оно поступило сособственнику, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или он с ним не ознакомился (например, уклонился от получения уведомления в отделении связи). Если корреспонденция была возвращена нотариусу по истечении срока хранения, датой доставки уведомления считается день его поступления в отделение связи по месту жительства адресата, который определяется, в частности, по календарному штемпелю на конверте (п. п. 3.2, 3.3, 3.4 МР)

В данном случае имеет смысл направить уведомление через нотариуса, получить свидетельство нотариуса о передаче или о направлении уведомления (извещения) сособственнику и представить его в Банк.

Анастасия, уважаемая!

Что же вы так нерничаете? Никакого посещения нотариуса и не требуется, это лишние хлопоты.

Сказали необходимы нотариальные уведомления.

Да, по правилам ст.250 Преимущественное право покупки ГК РФ поскольку речь идет по сути о продаже доли, то нотариальное оформление становится обязательным. В связи с этим Вы готовите для каждого собственника нотариальное уведомление с предложением преимущественного права на покупку и ценой. Это уведомление направляется не через почтовый ящик, а заказным письмом с уведомлением о вручении. Уведомление свидетельствует, что получателю письмо вручено и он за получение расписался лично.

В любом случае, если после отправки письма после даты по штемпелю прошел месяц и ответа вы не получили, то это считается, что Ваш сосед не принял Ваше предложение и Вы можете смело продавать вашу комнату

Здравствуйте!

У собственников других комнат есть преимущественное право покупки продаваемой комнаты, реализуемое по правилам ст. 250 ГК РФ, прямо закрепленное для коммунальных квартир в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ. Продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продажи с указанием цены и иных условий; месяц на ответ исчисляется со дня извещения, после чего комнату можно продать третьему лицу на тех же условиях. Юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат по зависящим от него причинам не получил письмо (например, не забрал с почты), — последствия наступают с момента доставки, что подтверждено ст. 165.1 ГК РФ и п. 67 Пленума ВС РФ № 25.

Допустимы любые надлежащие способы: через нотариуса (передача заявлений по ст. 86 Основ о нотариате с выдачей нотариусом свидетельства о передаче/направлении) либо почтовым отправлением (заказное письмо, телеграмма) при соблюдении доказательств направления. Федеральная нотариальная палата разъяснила, что продавец вправе направить извещение через нотариуса или почтой; бесспорным подтверждением служит свидетельство нотариуса о передаче/направлении либо копия телеграммы, выданная почтовым отделением.

При возврате отправления с отметкой «истек срок хранения» адресат считается надлежащим образом извещенным, поскольку уклонился от получения; правовые последствия наступают в последний день срока хранения, что следует из ст. 165.1 ГК РФ и позиции судов, изложенной с опорой на п. 67 Пленума № 25 и практику ВС РФ. Следовательно, при наличии почтовых доказательств доставки/хранения/возврата и по истечении месяца продавец вправе заключать договор с третьим лицом на предложенных условиях без визита адресатов к нотариусу.

Для регистрации перехода права представляются договор и доказательства соблюдения преимущественного права (нотариальные отказы либо доказательства надлежащего извещения и истечения месячного срока), иначе регистратор приостанавливает регистрацию до устранения причин на срок по ст. 26 Закона № 218‑ФЗ. Если поданы доказательства уведомления, но месяц не истек, регистратор также приостанавливает до истечения срока; после истечения препятствия устраняются и регистрация возобновляется в общем порядке.

Нельзя продавать комнату дешевле или на более выгодных условиях, чем предлагалось сособственникам: любой собственник другой комнаты сможет в течение трех месяцев требовать перевода прав покупателя на себя, если условия для него были хуже, чем у третьего лица. Извещение должно содержать идентификацию объекта, цену и существенные условия расчетов/сделки; изменение условий (например, снижение цены) требует нового извещения и нового месячного срока для реализации преимущественного права. Уведомлять нужно всех собственников остальных комнат, включая тех, у кого одна комната в общей долевой собственности между несколькими лицами, направляя извещение каждому из собственников, чтобы исключить споры о ненадлежащем извещении.

Подготовьте извещения для каждого собственника остальных комнат с ценой и всеми условиями предстоящей сделки, выдержанными одинаково для всех адресатов. Направьте извещения нотариусу для передачи по ст. 86 Основ либо отправить заказными письмами/телеграммами с фиксацией доставки; сохранить квитанции, трек‑номера, описи, уведомления и конверты с отметками возврата. Отсчитайте месяц по последнему адресату с момента доставки либо последнего дня хранения; при игноре или отказах — заключите договор и подайте на регистрацию с доказательствами уведомления/отказов.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ: устанавливает порядок реализации права преимущественной покупки иными участниками долевой собственности. Продажа постороннему лицу возможна лишь после официального извещения всех совладельцев долей о намерении продать свою долю третьему лицу.

Статьи 42, 43 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": регламентируют обязательность процедуры уведомлений иных собственников перед продажей своей доли третьим лицам.

Обратитесь повторно к нотариусу, чтобы тот направил каждому собственнику уведомление с предложением купить вашу долю на определенных условиях. Если лица откажутся от принятия уведомления или проигнорируют письмо, нотариус сможет составить акт об отказе либо игнорировании уведомления.

Это создаст юридически значимый документ, подтверждающий соблюдение вами прав совладельцев согласно ст. 250 ГК РФ.

Если два владельца продолжают препятствовать сделке, вы можете обратиться в суд с требованием признать право продажи вашей доли сторонним покупателям с соблюдением порядка приоритетной покупки (см. пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Суд вправе обязать вас соблюсти формальности уведомления должным образом, а также установить факт надлежащего исполнения ваших обязательств по информированию совладельцев.

Согласно закону, вы обязаны ждать месяц с момента направления уведомлений другим участникам долевой собственности. По истечении месяца, если никто не выразил намерение приобрести долю, вы имеете полное право продать её третьему лицу (статья 250 ГК РФ, пункт 2).

Учитывая негативную позицию некоторых владельцев, лучше зафиксировать этот срок документально посредством акта от нотариуса.

Здравствуйте, Анастасия!

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире обладают преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия реализации данного права установлены статьей 250 ГК РФ.

Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых осуществляет ее продажу. Соблюдение данного требования является обязательным для действительности последующей сделки.

Бесспорным подтверждением надлежащего направления уведомления является свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику.

Срок для реализации преимущественного права покупки, установленный статьей 250 ГК РФ, составляет один месяц со дня извещения. В соответствии с пунктами 3.2 – 3.4 указанных Методических рекомендаций, уведомление считается доставленным адресату и в тех случаях, когда оно поступило по месту его жительства, но не было вручено по зависящим от него обстоятельствам, включая уклонение от получения корреспонденции в отделении почтовой связи. В этом случае датой доставки уведомления признается день поступления почтового отправления в отделение связи по месту жительства адресата, что подтверждается календарным штемпелем на конверте.

Таким образом, Вам надлежит обратиться к нотариусу для оформления и направления извещений отказавшимся собственникам. Факт направления уведомления будет удостоверен свидетельством нотариуса. По истечении одного месяца с даты, считающейся моментом доставки уведомления (определяемой по почтовому штемпелю), Вы вправе заключить договор купли-продажи комнаты с Вашим покупателем. Указанное свидетельство нотариуса будет являться надлежащим доказательством соблюдения Вами требований закона для всех заинтересованных лиц, включая банк.

С уважением, Д.А.Разина

Смотрите, требования банк здесь незаконные.

Форма уведомлений других собственников согласно ст. 250 ГК РФ не требует нотариальной формы удостоверения.

При этом, не обязаны получать ответы от собственников.

То есть, ждете месяц и спокойно продаете по ДКП.

У Вас на руках должно быть уведомления - квитанции почты, которые подтверждают, что Вы уведомили должным образом собственников.

Нотариус вам все правильно кстати указала. Единственный умный человек в этой истории. Либо ищите другого покупателя. Вам отдельно не нужно совершать больше никаких действий.

- см. ст. 454, 549 ГК РФ

Добрый вечер, Анастасия.

1)Нотариус здесь прав, но с оговоркой. С точки зрения гражданского законодательства, юридически значимое сообщение, отправленное по адресу, указанному в ЕГРН (или по другому известному адресу), считается полученным адресатом, даже если он его не забрал на почте, по истечении определенного срока. Этот срок обычно определяется как время, необходимое для доставки.

2)Банки, как правило, хотят получить подтверждение получения уведомления, а не просто факт отправки. Они хотят минимизировать риски, связанные с тем, что продавец может не знать о предложении о выкупе. Письмо, возвращенное с пометкой “не востребовано” или “истек срок хранения”, может быть недостаточным доказательством для банка. Банку нужно, чтобы собственник лично расписался в получении.

3) Проблемы с негативно настроенными собственниками

-Они не обязаны идти к нотариусу и что-то подписывать, если они этого не хотят. Ваша задача – надлежащим образом уведомить их о продаже.

4) Максимально полное и надлежащее уведомление (для суда и для банка, если они все же пойдут на уступки

-Уведомление через нотариуса (для суда, если потребуется)

Если почтовые уведомления продолжают возвращаться “не востребованы”, вы можете обратиться к любому нотариусу с заявлением о намерении продать свою долю. Нотариус опубликует сведения о продаже и предложении о выкупе в газете “Извещения” (или другом официальном издании, которое использует нотариат в вашем регионе) и/или через сайт Федеральной нотариальной палаты

5)Дальше уже подача документов в Росреестр

6)Если банк категорически отказывается принимать публикацию как доказательство, а сособственники продолжают уклоняться, вам придется обращаться в суд.

Можно подать иск с требованием понудить сособственников обратиться к нотариусу для оформления согласия или к вам для оформления продажи.

7)ст. 165.1, 250, 454 ГК РФ,

Здравствуйте,уважаемая Анастасия !

В данном Вашем случае, в силу ст.165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

И продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продажи с указанием цены и иных условий; месяц на ответ исчисляется со дня извещения, после чего комнату можно продать третьему лицу на тех же условиях. Юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат по зависящим от него причинам не получил письмо (например, не забрал с почты) ст. 165.1 ГК РФ.

Таким образом, с юридической точки зрения, есть большая вероятность отказа в получении ипотеки.

Рад был помочь!