Риски для покупателя при покупке участка с незавершенным домом под ИЖС - что нужно знать?

199₽ VIP

Два момента -

1) Продают оба бывших супруга? Я про ст. 34, ст.35 СК РФ

И как недострой в ДКП будет оформлен?

Обязательно отдельный ДКП на постройку - до покупки БТИ пусть документацию подготовит за счёт продавца.

2) Все документы на стройматериалы и прочее. Связанное с домиком - получить. И проверить - разрешение актуально сегодня в администрацию сходить.

Здравствуйте, уважаемая Оксана!

В данном конкретном Вашем, случае, с правовой точки зрения покупатель приобретает только один объект недвижимости – земельный участок с фактической самовольной постройкой на нем, предварительно не оформленной на имя продавца. Такая схема сделки существенно увеличивает правовые риски покупателя, а именно:

Жилой дом не будет являться предметом вашей сделки, а, соответственно, никаких обязанностей по его передаче вам у продавца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает.

В силу п 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

А согласно 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В этой связи п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.

И как показывает сложившаяся судебная практика, суды, как правило, выносят решения, что заключение договора купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.

Более того, признание недействительности такой сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица (например, супруги продавца).

Всего доброго Вам! Рад был помочь!

ОКСАНА, вот пусть они его регистрируют в Росреестре, а потом вы его купите, вы сами не поставите его на учёт, только по решению суда. Участок приобретён на одного собственника, а разрешение на строительство вы хотите получить на себя? В итоге получите самовольную постройку и решение о её сносе. Пунктом 2 ст.222 ГК РФ определено, что, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00).

Для этого необходимо соблюдение двух условий:

- не нарушаются законные интересы и права других лиц;

- не создается угроза жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ). А у вас развод и два супруга, не думаю что один из них согласен продать дом. ДУМАЙТЕ.

ВСЕГО ХОРОШЕГО.

Рисков никаких нет.

Просто тогда вопрос по легализации дома будет лежать на Вас с момента покупки участка.

Вопрос решается через администрацию.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

- оформление разрешения на строительство;

- признание права собственности в судебном порядке;

- получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 ст. 222 ГК РФ;

- установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

- см. ст. 549 ГК РФ