Как защитить и сохранить Разрешенное использование земельного участка в случае возникновения ЗОУИТ

597₽ VIP

Здравствуйте, можно сохранить.

Из п. 4 ст. 85 ЗК, п. п. 8 - 10 ст. 36 ГрК следует, что здания, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов ПЗЗ, а также участки, на которых они расположены, ВРИ которых не соответствуют градрегламенту, могут использоваться по прежнему фактическому ВРИ (за исключением случаев, если использование таких участков и зданий представляет опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия).

Соответственно, режим земельного участка должен обеспечивать возможность использовать расположенные на нем здания по их фактическому разрешенному использованию неограниченно долго.

Данный вывод соответствует правовой позиции ВС.[1]

В то же время, ВС неоднократно указывал, что установление разрешенного использования участка не может носить произвольный характер и должно определяться фактическим использованием данного участка, т. е., применительно к застроенным участкам – функциональным назначением расположенных на них ОКС.[2]

В случае, если на участке расположены здания, такому участку не может быть установлен ВРИ, не допускающий капитального строительства.[3]

Однако на практике при определении ВРИ земельных участков органами власти нередко игнорируется информация о нахождении на участке ОКС. В результате – ВРИ присваивается участку без учета назначения расположенных на нем зданий (сооружений), что с большой вероятностью будет иметь для правообладателя недвижимости вышеприведенные неприятные последствия.

Судебная практика подтверждает: если ВРИ участка не учитывает назначение правомерно возведенных на нем (до установления ВРИ в текущем виде) объектов недвижимости, правообладатель вправе изменить ВРИ такого участка, независимо от предусмотренного ПЗЗ градрегламента.

В определении по делу № А 43-47603/2017[4] ВС обратил внимание на то, что законодательство о кадастровом учете и регистрации прав не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании участка, соответствующем назначению законно возведенных на нем ОКС, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.

В рамках дела № А 40-150572/2021 суды пришли к выводу: если текущий ВРИ участка не отражает назначения расположенного на нем здания, такому участку в любом случае должен быть установлен новый ВРИ, соответствующий его фактическому использованию, даже если такой ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ.[5]

Кроме того, нарушение порядка установления ВРИ исходного земельного участка является основанием для признания неправомерно установленными и, соответственно, для изменения ВРИ тех участков, которые были образованы из исходного участка в результате его раздела.

Данный вывод содержится в правовой позиции ВАС[6] и воспринят более поздней судебной практикой.

Таким образом, в случае, когда текущий ВРИ участка установлен без учета правомерно возведенных на таком участке объектов недвижимости, его правообладатель вправе изменить ВРИ участка, даже если «нужный» ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ.

Вы сами ответили на свой вопрос. Ничего построить вы не сможете капитального, поскольку в соответствии с ЗК ("Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2023) РФ Статья 107. Последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий ст. 107 Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям. Здесь даже не дело в сохранении разрешенного использования. Есть обременение. А вы для каких целей в аренду хотите взять? ИЖС - могут даже и отказать

"Нахождение земельного участка истца в зоне подтопления не исключает возможности жилищного строительства, однако возлагает обязанность организовать превентивные защитные мероприятия на данном земельном участке" (см. Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2023 N 78-КАД 23-16-К 3).

Просто на участках подтопления строить там нельзя, но полный запрет на строительство закону не соответствует.

Согласно ст. 104 Земельного кодекса РФ:

Статья 104. Цели установления зон с особыми условиями использования территорий

1. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях:

1) защита жизни и здоровья граждан...

По ст. 105 Земельного кодекса РФ:

Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий

Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

...

17) зоны затопления и подтопления...

В ст. 107 Земельного кодекса РФ указано:

Статья 107. Последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий

1. Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории...

Положения ст. 67.1 Водного кодекса РФ определяют:

3. В границах зон затопления, подтопления запрещаются:

1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;

...

Поэтому даже в зоне затопления допускается строительство, но конечно должна быть обеспечена инженерная защита объекта от негативного воздействия вод.

При этом я бы не рекомендовал строиться на таком участке, поскольку принятие дополнительных мер защиты серьезно увеличит стоимость строительства по сравнению с другими участками, которые не входят в зону подтопления.

Здравствуйте, уважаемый Герман!

В данном случае, с правовой точки зрения Правила о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) изложены в гл. 19 ЗК РФ.

И В ЗК РФ нет отдельного определения, что такое зоны с особыми условиями использования территорий, но подробно расписаны виды, характеристики, назначение каждой из зон.

В этой связи зоны с особыми условиями использования территорий – это зоны, в охранные; санитарно-защитные; водоохранные; в том числе и зоны и "затопления, подтопления" и иные, которые устанавливают согласно законам РФ либо субъектов РФ (ст. 105 ЗК РФ).

Соответственно в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливают ограничения использования земельных участков.

Эти правила: распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если в законах нет специальных указаний (ч. 2 ст. 104 ЗК РФ);

ограничивают или запрещают размещение или использование объектов недвижимости, либо использование самих участков для деятельности вне цели, с которой зону установили (ч. 2 ст. 104, ч. 2 чт. 106 ЗК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, гарантия формулировки Разрешенного использования может быть сохранена, онако возможности в дальнейшем капитального жилого строительства, вряд ли будет возможно.

В части того, как и чем защитить формулировку и как вернуть, то Вы вправе обраться в местный орган самоуправления для согласования и возможных путей решения.

В противном случае Вы вправе предъявить иск и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь, уважаемый Герман!